購買海外物業必須注意的三大要點

在香港,境外物業的銷售可追溯至 1990 年代,當時非本地物業的銷售量急增,而大部分交易均與內地的未落成住宅物業有關。時至今日,澳洲、日本、英國等海外地方已成為本地投資者追捧的國家。但近年有關消費者購買海外物業遇見的問題日漸增加。根據地產代理監管局的資料,該局在 2012 年至 2015 年期間,接這方面的投訴每年只有 1 宗至 5 宗。但過去兩年,當局便接獲過百宗涉及香港境外物業的投訴或查詢。所以,本會希望在此提醒各位海外物業準買家,在選購心儀的海外物業時,需注意下列事項:

1, 各地稅項的不同及匯率變動
香港的稅制簡單,主要稅項為印花稅及物業稅,但世界各地的稅率不一,稅項亦不同,甚至乎同一國家內也會因不同地區而收取個別稅率。大部份的投資者以租金回報為投資目標,上述的稅項不但影響回報,加上如投資國家的貨幣波動幅度較大 (例如:日本),勢必影響預期回報。

2, 物業 / 土地業權
香港的土地租用制度和土地政策有一般別於外國。香港絕大部分土地屬香港政府所有,市面上的土地買賣其實只是「土地租借權」(LEASEHOLD LAND)的交易。但是在海外的土地權限可分為完全擁有地權(FREEHOLD LAND)及土地租借權兩種。〝FREEHOLD〞是指買家所購買物業之地(LAND)和屋(BUILDING)是完全屬於買家所有,沒有年期限制。至於〝LEASEHOLD〞,這類型房屋土地不是買家可永遠擁有,通常是有年期限制 (例如泰國的租用業權一般為30年,期滿或可安排續約)。

3, 物業發展進度
在香港發售的海外物業,大部份均為未落成的項目(俗稱樓花),一般的落成期大約3-4年,如買家購買現樓的海外物業,通常需在一年內付清款項,而購買樓花的付款期數則較長。購買樓花的買家要承擔項目出現爛尾的風險,有見及此,部分國家會為保障買家推出相對的措施,例如緬甸政府要求當地發展商需預先存放整個項目的百分之二十工程費用於指定銀行,及項目需完成最少三分之一後方能作公開銷售。這些措施能保障投資者,亦大大提升項目順利落成的機會。部份發展商亦會為客人按季度匯報物業興建狀況及提供當地圖片,增加透明度。